【マイナス金利解除!？】 住宅ローン変動金利が上がるリスクと回避方法〜マイホーム教員必見

こんにちは、まめたです。

みなさん、
こんなニュースを見ませんでしたか？

そんなふうに、
マイナス金利解除による
住宅ローン変動金利への影響が不安になった先生いませんか？

X（旧Twitter）でのアンケートでも、
約7割の先生が不安もしくは分からない
と回答しています。

https://twitter.com/mameta_design/status/1766286457449390155?s=61&t=sHKLbBmIFh99wIevQWtQeQ

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そこで今回は、
大切なマイホームや家庭を守るためにも…
マイナス金利解除で変動金利が上がるリスクと回避方法についてまとめました。

まめたの自己紹介！！

日本銀行（銀行のリーダー）には、
お金の流通量を調整する働きがあります。

日本経済を循環させるためです。

その方法として、
民間金融機関からの預金に
金利を設定します。（政策金利）

• 金利を上げる➡︎流通量が減る➡︎景気の過熱を抑える
• 金利を下げる➡︎流通量が増える➡︎景気が活発になる

金利0.1％の場合、
100万円預けると1,000円の利息がもらえます。

ところが、
マイナス金利（−0.１％）政策下では、
100万円預けるだけで、
1,000円支払う必要があります。

預けているだけで、
利息を払うのはあなたも嫌ですよね？
民間の金融機関も同じです。

そこで、
利息を払ってまで日銀に預けるより、
企業や個人に貸し出して利益を得ようとします。

そのため、
銀行の貸出し金利は低くなり、
企業が融資を受けて収益を増やしたり、
ローンを組んで住宅購入する人が増えたり、経済にも家計にもよい影響が出てきますよね。

このように、
2016年2月に始まった
マイナス金利政策によって
市場に多くのお金が出回り、
経済の活性化が進められてきました。

マイナス金利解除の背景

日本銀行の最大の目標は物価の安定させ、
経済活動や国民経済の基盤を作ることです。

物の値段が乱高下するようでは、
安心した暮らしも安定した経営もできないですよね。

今後の金利政策の修正については
3月18日と19日で議論されるようですが、
主なマイナス金利解除の根拠として

が挙げられています。

物価が安定し、給料も増えているから
マイナス金利を解除してもよいだろうと考えているのです。

住宅ローンへの影響　

日本の住宅ローン事情

住宅ローン利用者の実態調査によると、
日本人が利用している住宅ローン金利タイプは

• 「変動型」が70％超
• 「固定期間選択型」が約20％
• 「全期間 固定型」が約10％

と報告されています。

マイホームは高額な買い物ですし、
毎月の返済額を抑えたい人は
当然、金利の低いタイプを選びますよね。

住宅ローン金利の推移と仕組み

基準金利（店頭金利）とは、
各金融機関が市場金利に合わせて自由に設定するローン金利のことです。

お店にある商品の定価と同じですね。

変動金利と固定金利の指標となる市場金利は、以下のように異なります。

基準金利から、借り手の属性（職業の信用度）によって割引される金利が優遇金利です。

教員（公務員）は安定した給料があるため、借金を返す能力が高い職業として優遇度合いが大きいです。

最終的に、基準金利から優遇金利を差し引いたのが適用金利となります。

住宅ローン返済額の計算に使われる金利のことですね。

変動金利の上昇リスクと回避方法

マイナス金利解除の影響

主な流れは上図の通りです。

• 政策金利
• 短期プライムレート
• 変動金利

これら3つは相関関係にあるため、
政策金利が上がると必然的に返済額が増えます。

とはいえ、
解除後すぐに大幅利上げが進むわけではないと考えられます。

理由は、以下の通りです。

簡単に言うと、
国民の生活や給料が実際は豊かになっていないということです。

さらに、
過去の短期プライムレートの推移を見ても、大幅な利上げは行われてきませんでした。

ここ30年間では、ゼロ金利政策が２回解除された後に
最大0.5％の利上げが27ヶ月で行われました。

そう思ったあなた…。

本当ですか？

＋0.5％の利上げにより
毎月の返済額と利息にどのくらいの差が
発生するか計算してみました↓

わずか0.5％の金利差も決して油断できませんね。

このように、マイナス金利解除による急な利上げはないとしても、金利上昇による利息の増加は免れません。

5年ルール

このルールによって、
月々の返済額は変わりません。

しかし、返済額の内訳は変わります。

例えば、
月の返済額が１０万円だとして
利上げ前は元本分８万円、利息分２万円でしたが、
利上げ後は、元本７万円、利息分３万円のように返済額の中できっちり引き上げされているのです。

125％ルール

例えば、
利上げ前は１０万円だった支払いが
利上げ後に１４万円になったとしても、
１２万５千円までが返済額の上限となるのです。

5年ルール・125％ルールの注意点

いくらルールによって返済額が抑えられても、支払いは絶対です。

一番最悪なのは…
返済期間最後に未払金がある状況です。

一括返済するか、また借金をするか…。
それとも大切なマイホームを手放すか…。

ローンを組んでいる人の回避方法

家計の見直し

変動金利の上昇による
返済額増加に備えるため、
無駄な支出を削減しましょう。

貯蓄に励む

将来の金利引き上げに備えるため、
家計を強くしましょう！

新NISAなどへの投資は
あくまで余剰資金で行うものであり、
住宅ローンという多額の借金がある家計では返済が第一です。

もし余剰資金があって投資するなら、
住宅ローン金利よりも高い投資利回りを目指しましょう。

コツコツ繰り上げ返済

住宅ローンの返済で鍵となるのは、
元本をいかに減らすかです。

特に最初の10年は元金が大きく、利息が多くなります。

少しでも繰上げ返済できれば
返済が早まるだけでなく、
利息負担を減らすことができますからね。

生活を犠牲にしてローン返済を急ぐと、
ストレスや苦痛を感じるだけです。

ローンの借り換え

月々の返済負担を減らすには、
金利の低いローンへの借り換えが有効です。

一見、金利が低くなれば
返済額も減るだろうと思いますよね？

しかし、そこに落とし穴があります。

ローンの借り換えには
20〜100万円かかると言われています。

すなわち、

になるかがポイントです。

年収アップ

収入を増やして金利上昇による負担をカバーする方法もおすすめです。

家計の見直しで支出の最適化はできますが、収入自体が増えるわけではありません。

金利負担が増えたから
支出をさらに見直そうとしても、
限界がありますよね。

この中で、一番リスクが低く始めやすいのはブログでないでしょうか。

私は当ブログと不動産投資（1棟所有）を行なっています。

将来ローンを組む人の回避方法

金利と返済条件の確認

金利はローン全体の支払い額に大きな影響を与えます。

頭金の準備

住宅購入前の自己資金（頭金）は、
住宅購入費の20〜30％と目安があります。

3,000万円のマイホームなら、
約600〜900万円ほどの自己資金が必要となります。

最初に頭金を多く払うほど、
ローンも少なくて済みますので
必然的に利息負担も減ります。

そのため、購入前の資金づくりを計画的に行なっていきましょう。

借入限度額いっぱいの借入を避ける

仕事を失うリスクも極めて低いですし、
真面目に返済してくれるので優良客なのです。

おそらく銀行としては、
借入金額いっぱいのローンを勧めてくるでしょう。

お金を貸せば貸すほど、利息をたくさんもらえるからです。

逆に言うと…
あなたの返済額が増えるってことですよ？

ローンを組む前に、

以上のことを意識していきましょう。

ある程度の貯蓄を残すこと

住宅ローンは組んで終わりではありません。

完済してようやく終わりです。

団体信用保険などで備えはすると思いますが、返済中に予期せぬ支出や事態があるかもしれません。

生活防衛費はもちろん、
貯蓄もコツコツ増やして
いきたいですね。

まとめ

最後までお読みいただき、
ありがとうございました！

マイナス金利解除で変動金利が上がるリスクと回避方法はいかがでしたか？

「具体的な回避方法が知れた！」
「まずは家計を見直してみよう！」
「金利上昇にも耐えられる家計を目指す！」

などと、
みなさんの思考や行動が変わりましたら
とてもうれしいです。

以上、教員まめたでした。

またお会いしましょう！